项目策划书

时间：2024-04-24 21:05:06 阅读全文下载本文

第一篇：项目策划书

前言

通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。

我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。

如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。

众成伟业房地产营销管理有限公司

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

一、市场背景

济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：

(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。

开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。

销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

（二)xx年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：

1、客户需求的变化

ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。

ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化：

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

其中：

小高层发展分三个阶段：

（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。

（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。

ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况：

本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析：

经济水平：

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。

3、客源定位：

由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：

（一）本地客源：

此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：

私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选 ……此处隐藏6342个字……牢牢把握的三大原则。可信，项目不是凭空想象而来的；可行，项目能够为参与项目的各方带来利益；可操作，项目能够在有限的资源条件下实现。

范文：dormmanagement学生宿舍管理系统项目策划书

导言

天津大学时中国近代历史上第一所大学，其前身始建于1895年的北洋大学，至今已有109年的历史，如今，有在校大学会2万名左右，常住校学生登记1万名以上，共有宿舍楼25栋以上，在现今的电子信息时代，学校大部分工作已经实现电子网络化，如学生选课、查分、教学等等许许多多的方面，但宿舍管理方面工作却仍停留在纸介质上，所有的学生登记入住花名册仍然是记录在“本本的”笔记本上，所有相关的如学生床位安排、调动、注册、注销、查询都相当不便与落后，并且，随着天津大学朝一个全世界知名大学的发展，学校扩招，这些问题日显严重，为了使学校宿舍管理、秩序、信息化，也为了实现更多的资源功能整合，于是便开发这套宿舍信息管理系统

功能介绍

天津大学学生公寓（宿舍）信息管理系统

△ 功能：实现所有学生宿舍工作电子、智能化、在有人工干预的情况下能很迅速的完成所有复杂的设置工作

△ 网络：实现管理系统网络化，各个管理站与中心，各个楼值班配室之间的信息共享，中心发布的通知即时出现在各点的电脑上，并且安全也相对提高，所有信息传输加密

△ 财务：实现财务分开，包括公寓资产表，费用明细，能主动反映逾期住宿状况，并且远程抄表

△ 管理：不同人有不同的权限，分为值班人员，三级管理，二级管理，主管人管理，相应各id有不同的权限，能有不同管理程序

△ 维护与升级：能实现兼容校园其他信息系统，能备份重要数据

可行性分析

从建校至今，宿舍管理中心使用的一直是纸介管理方案，不便落后在先进日显严重，那么如何能和学校其他已形成信息网络化的工作接上轨，所以解决方案就是使宿舍管理系统信息化、系统化、网络化

现在的天津大学已有学生宿舍25余栋，在建54、56两斋，其3各楼宇，为了实验测试宿舍管理系统，所有工作都在进行中，经过讨论、分析，一致认定宿舍管理系统是宿舍管理的一项有意义有历史性的前进革命性改观现今宿舍管理的漏洞

本系统基于microsoft .net framework，采用microsoft visual stdio .net环境开发，采用sql server数据库作为核心，能有效的完成系统的需求

本项目由天津大学勤众集团宿舍管理中心委托，天津大学微软技术俱乐部

（mstc）工程项目组开发。微软技术俱乐部（mstc）是成立于2014年初的一支工程项目研究、开发、定制的一个技术小组，其组成成员全为俱乐部调配的精锐力量，有专人负责各方面的工作，是一支完整的，有活力的新兴团队。天津大学学生公寓（宿舍）电子信息管理系统最为该小组接制的第一个项目，其意义深远、重大，不仅仅在于与学校的联系更为紧密，这更是一个使我们全项目小组成员磨合，培养我们团队的一个机会，在这个项目中，对于技术的使用，开发，问题的解决都让我们有了更多的交流，更多的团队合作的point，有个人的积极性，每个人的热情，都在合作中表现出来，也让我们更明白了什么是团队的力量，也带给我们更多的信心，去创造更多的精彩。

功能需求分析

软件介绍（组成）：

△参数设置：主要是对房源类型、学生类别、部门、院系、单位参数设置、△收费标准、卫生评比标准以及操作人员的权限设置

△基本数据：房源库统计、学生资料库统计、管理人员的基本资料以及考核情况 △房屋分配：住房测算。住宿分配、分配查询

△住宿概况：住宿情况、非住宿人员名单、住宿查询、床位查询

△住宿管理：住宿登记、退房管理、住房调整、教室进宿舍情况、外来人员登记、维修记录、卫生管理、违纪记录

△物品与财务：公寓财产表、物品管理、费用明细表、费用支出表、押金退款表、远程抄表

参数设置：

1．房源类型：学生宿舍的发展日趋宾馆化，受学生家庭条件限制，要求收费标准必须设立不同档次。此模块确定不同类型的房源收取不同的住宿费和押金

2．学生身份证：此模块可设置不同类别学生（本科生、硕士生、博士生等）的收费标准，以便相关联的模块自动获取

3．部门设置：对院系、专业、年级进行设置

4．选项：对收费标准及卫生星级评比标准进行设置